最近，越来越多的烂尾楼业主选择集体停贷，中国的房地产乃至金融体系，迎来一场不容忽视的风险。
从根源上来看，业主停贷是因为开发商资金链断裂导致楼盘烂尾，而从技术层面来看，之所以会出现楼盘烂尾，是因为商品房预售这种销售模式的存在。如果商品房都实行现房销售，就不会有业主因为收不到房而被迫停贷。在中国房地产市场发展了20多年之后，一直备受争议的商品房预售制终于掀起了一场大风暴，商品房预售制也走到了十字路口。
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商品房预售制最早起源于中国香港，1956年，香港颁布《预售楼花同意书》，以法律的形式确认了商品房预售制，主要目的是为了解决住房短缺问题。
1994年，我国大陆发布《城市商品房预售管理办法》，允许开发商“将正在建设中的房屋预先出售给承购人”，香港卖楼花的规则被正式引入内地。在中国住房市场商品化改革之初，这种做法在很大程度上提高了开发商的资金能力，为迅速解决中国的住房短缺做出了贡献。
然而，这种做法的弊端也是显而易见。在一个正常的商品市场，“一手交钱一手交货”是买卖的常态，对普通民众而言，住房是很多人一辈子最大的交易，需要倾其一辈子的财力，但是，这笔人生最大的交易，普通民众却是在还没有看到实物的情况下，就交出了几百万元的首付款和银行贷款。
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这种对买卖双方严重不对等的交易模式之所以能够实行，最重要的是基于信任。老百姓首先相信开发商会遵守承诺，会按时保质保量交房，不会卷款跑路。而更重要的是，普通民众相信，我国的监管制度会保证购房者的利益，不至于让老百姓交了钱而收不到房。
事实上，大部分老百姓对这种监管制度具体如何运行并不清楚。所以，民众对监管制度的高度信任，是商品房预售制在我国实行了将近30年的重要基础。
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但事实证明，这种信任基础并不可靠。过去20多年来，预售制已经出现过很多问题，最常见的是开发商偷工减料，交房的质量达不到承诺的标准。同时，一些烂尾现象开始零星出现，预售制最大的潜在风险开始逐渐暴露出来。
所以，从1994年引入商品房预售制之后，由于问题不断，有关取消商品房预售制的声音开始时有出现。2004年，甚至连央行都开始公开呼吁考虑取消商品房预售制。央行当年推出一份《2004年中国房地产金融报告》，报告指出，“考虑取消房屋预售制度。很多市场风险和交易问题都源于商品房新房的预售制度，目前经营良好的房地产商已经积累了一定的实力，可以考虑取消现行的房屋预售制度，改期房销售为现房销售。”
当年央行的建议引发了极大的社会反响，不过建设部当时很快就做出回应，表示国家近期不会取消商品房预售制度，原因在于，“从10多年的实践看，这一制度与我国国情是适应的，目前还不能取消。世界上有许多国家和地区也都有类似制度。当前，要进一步完善预售监管措施，切实加强监管，以维护当事人的合法权益。”当年央行和建设部关于商品房预售制之争，最终显然是建设部占了上风，商品房预售制也是一直延续至今。
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商品房预售制的确在世界上很多国家和地区都有实行，不过，问题的关键在于，国外很多实行预售制的国家，都对购房者的利益实施全方位保护，最大程度限制开发商随意动用购房者资金的可能性。
国外实施预售制的国家，很多都对预售条件设置了较高的门槛，工程施工达到一定条件之前不能随便预售，更重要的是，对于预售资金实行极其严格的监管。美国和英国等部分国家的商品房预售制，购房者只需要缴纳少量定金，这部分资金进入第三方监管账户。购房者交付定金之后可以申请贷款，贷款获批之后，要等到交房的时候才发放给开发商。部分亚洲国家和地区的做法是，按照工程的施工进度，分批向开发商发放贷款，很少有国家将购房者的贷款提前一次性发放给开发商。
我国对于预售制也有相应的监管要求，比如开发商获得预售许可，需要满足一定的层高要求，或者工程进度达到一定的百分比，不同城市的具体要求不一，总体来看，一线城市要求较高，需要主体封顶才可以预售，部分二三四线城市，相比之下要求较低。对于预售制下的购房者首付款和贷款，也有相应的监管要求。
但真正的问题在于，很多监管要求只是流于表面，在实际操作上并没有执行到位，或者说有很多漏洞可乘。比如开发商的预售许可，很多楼盘都是没有满足相应条件就开始预售。预售资金也没有实行严格监管，开发商可以轻易支配使用。
在以前房地产高景气时期，开发商挪用资金，可以很快通过其他渠道来弥补，但随着房地产繁荣不再，加之融资渠道收紧，一笔笔到期的债务又必须偿还，开发商选择挪用部分楼盘项目的资金来解决短期债务压力，而且很难再从其他渠道筹集资金补回这些项目之中，所以，在债务压力之下，一个个烂尾楼就此诞生，最终迫使大量业主选择集体停贷。
烂尾风暴之后，市场更多关注的是停贷可能会给中国银行系统带来的冲击，但其实，更大的冲击不在于银行系统。目前出现烂尾的开发商，并不是那些实力不济的小开发商，而是恒大、融创这些头部企业，如果连规模最大的企业都率先烂尾，中国民众还敢买哪家企业的期房？由此带来的影响就是，中国的新房市场将越来越缺乏买方，最终可能会陷入冰冻，今年上半年，国内的住宅销售额同比下降了31.8%，如果停贷风波继续升级，将可能对房地产市场乃至中国经济带来更大的冲击。
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所以，在预售制的信任基础坍塌之后，商品房预售制已经到了不得不改的时候，这既是为了保护民众利益，也是为了拯救房地产市场和中国经济。
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任泽平连续发声评“预售制”：对购房者非常不公平！到底该怎么改？专家们观点差异很大（每日经济新闻）
我国的商品房销售主要包括商品房现售和商品房预售两种模式。
不复工，不还贷！最近，多地业主因楼盘延期交付宣布停止还贷的事件引发广泛关注，继而引发对商品房预售模式的探讨。有观点认为，预售制度是开发商高杠杆发展导致资金链断裂、项目烂尾等问题出现的主要原因，取消预售制度利大于弊。不过，也有观点指出，取消商品房预售制，实行现房销售，会进一步加剧房企的资金压力。
有专业人士则提出建议，不妨先调整购房款付款方式，从购房人“一次性全额”付款，变成按工程进度分期付款。
商品房预售模式一直存在争议
每当有烂尾楼盘出现在大众眼前时，预售制这个问题总会引发一番讨论。
据界面新闻报道，商品房预售制度从施行之初到现在，预售资金监管制度都还没有全国统一的标准，而是“一城一策”，细则由地方政府自行拟定，执行情况也不尽相同。
就预售许可审批而言，一般是要求施工进度基本完成主体结构的1/4以上，部分城市相较宽松，正负零即可申请商品房预售。
严格一些的当属上海、北京，要求7层以下（含）的大户型住宅及商业、办公项目需达到主体结构封顶方可办理预售，8层以上（含）的则分别需完成规划层数的1/2、2/3以上 （且不低于7层）后方可办理预售。
在“停贷风波”前，对于商品房预售制潜藏的风险其实早有预判。
今年两会期间，多位全国政协委员提交围绕商品房预售制度的提案。据江西省住房和城乡建设厅官方微信号消息，今年两会期间，全国人大代表、江西省住房和城乡建设厅厅长卢天锡建议从完善商品房预售管理制度入手，有效防范房地产市场风险。
在卢天锡看来，商品房预售制度存在预售许可条件不明、门槛较低；预售合同的法律地位不明晰；预售资金监管存在制度短板；购房人预付款支付方式不利于保障购房人权益；房地产开发企业违规成本较低等社会反映强烈、亟待推动解决的突出问题。
卢天锡呼吁，逐步提高商品房预售许可门槛，建立商品房预售履约担保机制，同时调整购房款付款方式，从购房人“一次性全额”付款，变成按工程进度分期付款。
和卢天锡一样关注商品房预售问题的还有全国政协委员、民革安徽省委会副主委周世虹。据安徽网报道，关于废除商品房预售制度，实行商品房现房销售的提案，周世虹已经连续提了4年。
预售制该不该取消？
从14日晚到15日早上，经济学家任泽平连发3条微博称，该取消商品房预售制了。
任泽平认为，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平的预售制已经过时了，该取消了，改为现房销售。
任泽平表示，绝大部分商品是一手交钱一手交货。从个人层面看，预售制对购房者非常不公平，比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房的风险。从行业层面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险。
据第一财经报道，上海师范大学商学院教授、房地产与城市发展研究中心主任崔光灿认为，预售制是我国房地产开发模式与融资模式决定的，是我国商品房建设供应机制的重要部分，当前在没有新的开发模式和融资模式变化下，尚无法简单一刀切式的取消，所以要从长效制度建设考虑完善并逐步调整这一制度，最终是建立房地产业发展新模式，更好的服务人民安居。
人大国发院城市与房地产研究中心主任况伟大则称，预售制是针对楼市供小于求的背景下制定出台的。彼时，购房者根据供销情况和实际购房需求，预判未来房价大概率会呈上升趋势，故此愿意承担一定的购房风险。当前，对于一些去化压力大的三四线城市，预售制或已不再适用，建议在这些地区试点推行现房销售制度。
7月14日，北京建筑大学副教授蔡宗瀚对每日经济新闻记者称：“取消预售制短期内不可行，但可以徐徐图之。一是很多城市如北京、上海、杭州等已经采取主体结构封顶才发放预售许可证；二是现在开发商不论国央企或是民企，多半还是采取资金高错配性的方式进行开发，在这种情况下，短期内会增加开发商资金压力， 造成更多开发商‘没死也进太平间’ 。”
“现在取消预售制无异于釜底抽薪，不但不能稳定房地产行业，反而会让房地产行业更加雪上加霜。”北京盈科（上海）律师事务所赵然律师对记者表示，“现在房地产企业融资越来越难、成本越来越高，再取消预售制会导致行业产生更大风险。”
“预售制是全世界通行并且合理的，如果取消预售制，房企资金压力更大，房价会进一步上涨，更加不利于购房者 。”赵然表示。
多地新政直指商品房预售资金监管
7月14日晚间，西安住建局等5部门联合印发《关于防范商品房延期交房增量问题的工作措施》（以下简称《措施》）。《措施》提出，要加强商品房预售许可管理，规定“开发企业申请商品房预售许可，原则上地上7层及以下的多层建筑，工程形象进度须主体结构工程封顶；7层以上的，须达到地上规划总层数的1/3，且不得少于7层。”
《措施》还提出，要强化商品房预售资金监管，具体举措包括资金全额入账；严格拨付标准；强化技术支撑；加强账务核对；夯实银行责任等。
在商品房预售资金监管方面，预售资金全部直接存入专用监管账户进行监管，开发企业不得直接收取或另设账户收存购房人的购房款。银行若擅自拨付预售监管资金，将负责追回。此外，不能按期交房并造成严重社会影响的企业将被列为信用差企业公示。
7月12日，河北省沧州市住房和城乡建设局发布《关于征求 沧州市商品房预售资金监管办法 （征求意见稿）意见的公告》（以下简称“《意见稿》”）。《意见稿》显示，监管银行在监管部门指导、监督下，预售人可选择监管银行，对监管账户进行监管。与开发企业签订监管协议后，须在监管项目售楼处设置监管账户专用存储设备，且能够与监管部门信息系统联网，达到监管账户信息即时传递与交换。
预售人申请商品房预售许可前，应当选择监管银行，按照一次商品房预售许可申请对应唯一一个账户的原则，开立专用账户，并同监管银行、监管部门签订新建商品房预售资金监管协议。
商品房预售资金监管协议格式文本由沧州市住房和城乡建设局、中国人民银行沧州市中心支行和中国银行保险监督管理委员会沧州监管分局共同拟定。设立监管账户后，在商品房买卖合同中须注明：“购房款不进入监管账号，此合同无效，买售双方可随时解除”字样。