内容提要：
2023年房地产债务违约趋于严重，逾期房企近千家。2024年房地产外债面临的偿还压力超过2023年，未完工预售房资金缺口，将加剧房地产企业的债务压力。2024年房地产筹资能力与偿债压力成反比，市场持续萎缩将进一步挤压开发商。
一、2023年房地产债务违约趋于严重，逾期房企近千家。
恒大一众高管被抓，是2023年房地产债务违约从民事纠纷走向刑事案件的最典型案例。
2023年，至少有10家中国开发商未能偿还海外债务。例如，碧桂园控股和远洋集团这两家最知名的开发商，今年8月未能偿还离岸债务，这加剧了人们对楼市复苏的担忧。
2023年末，继碧桂园、远洋、阳光城、建业地产之后，又一家昔日千亿房企正式宣布境外美元票据出现违约。总部位于上海、在港股上市的宝龙地产，在12月10日公告超1500万美元利息无法支付。
外债非常公开、透明，没有人可以隐瞒，也没有哪个地方的领导有能力按住境外债权人，与房企达成长时间的债务分期和利息减免，或指令房企债务诉讼突破诉讼法的一般规定，集中于一家法院以控制债权人的诉讼对房企债务恶化的推波助澜效应。所以房地产企业债务爆雷，往往都是从无法偿还外债开始。但外债在房地产行业中占比很小，九牛一毛。
2023年12月，905家房地产企业的发生票据违约情况。
根据上海票交所2024年1月8日公布的名单，2023年12月共2355家主体出现承兑人逾期现象，持续逾期数量为3419家。其中发债城投承兑人逾期51家，地产商承兑人逾期多达905家！
二、2024年房地产外债面临的偿还压力超过2023年，未完工预售房资金缺口，将加剧房地产企业的债务压力。
在房地产业高歌猛进时期，很多房企连续同时开发多个项目，通过不断做大杠杆的方式进行滚动开发。许多房企不仅通过加杠杆和连续预售获取资金加快推动项目建设，同时还四面出击不断推动多元化发展持续做大资产规模，形成了“高杠杆、高负债、高周转”的“三高”运营模式。为房地产企业今天的债务危机埋下了祸根。
惠誉评级汇编的数据显示，2024年开发商将继续面临巨额债券偿还，今年到期或可出售的境内外债券本金将达到7373亿元人民币（1030亿美元），同比增长11.3%。
该机构表示，即使是避免违约的开发商，也需要在2024年偿还393亿元人民币的在岸债务和55亿美元的境外债务，比去年增长25%，到期日超过100亿元人民币的峰值在3月和8月达到顶峰。
据中指研究院最新数据，从债务余额来看，2024年房企到期债券余额为7873.4亿元，其中，海外债占比为34.0%，信用债占比为66.0%，整体偿债压力仍在。
而未完工的预售房屋的资金缺口，将进一步加剧房地产企业的债务压力。
根据野村证券（Nomura）的分析，全国范围内未完工的预售房屋数量已膨胀至2000万套。在2024年完成这些单位的成本将达到2.7万亿元人民币，即使考虑到政府已承诺帮助解决交付积压的5500亿元人民币，还存在2.2万亿左右的缺口，这将进一步加剧房地产企业的债务压力。
从数据看，中国上市房企整体资产负债率，已经从 2005 年的 59.98%上升至 2021 年的 79.19%、2023年3季度的86.25%。仅次于金融业，18 年间上升近30个百分点，已有8家上市房企资产负债率超过 90%，已面临资不抵债的风险。
从发达国家看，2020 年，英国、法国、德国、美国、日本上市房企资产负债率分别为 37%、38%、54%、57%、69%。我国房企资产负债率不仅远超部分发达国家，也远超其他行业，高于大多数行业 15-40 个百分点不等。不论从国际维度还是行业维度，我国房企资产负债率均处于较高水平。
三、2024年房地产筹资能力与偿债压力成反比，市场持续萎缩将进一步挤压开发商。
这两年虽然出台了很多帮助房地产企业化债的政策，但由于商品房需求萎缩，销售收入大幅度下滑，在房企融资支持政策边际改善的前提下，房企的筹资能力延续下降态势。
2023年房地产业到位资金大幅度下降。国家统计局公布的房企到位资金为12.75万亿，比上一年下降13.6%。其中国内贷款1.56万亿，下降9.9%；利用外资47亿元，下降39.1%；自筹资金4.2万亿，下降19.1%；定金和预收款4.32万亿，下降11.9%，个人按揭贷款2.15万亿，下降9.1%。
国家统计局的数据显示，房地产重要资金来源渠道的筹资下滑幅度，均超过了银行贷款的下降幅度。
据中指研究院统计，2023年，房地产行业共实现非银类融资7222.7亿元，同比下降15.1%。其中，信托锐减，海外债保持低水平，信用债、ABS（资产证券化）发行占比提升，成为融资主力。
2024年，房企的偿债压力仍在。
尽管有诸多融资支持性政策，但受限于市场持续下探，出险企业数量众多，房企融资环境较为严峻，多数出险房企债务重组工作长期没有有效进展。在当前行业风险仍未完全出清，实际融资环境难以显著回暖。
首先，国有银行也不太可能满足所有房企的资金需求。
我们可以看到，融资对开发商特别是民营开发商来说是一个巨大的挑战，因为金融机构的资金支持是高度选择性的。根据人行的数据，2023年三季度末人民币房地产贷款余额53.19万亿元，增长不到1%。其中房地产开发贷款余额13.17万亿元，同比仅增长4%，占比24.8%。
在未来5到10年内，开发商，尤其是私营开发商，仍将面临生存挑战，他们首先关心的是如何重整债务获得生存的机会，而不是如何在偿还债务和销售低迷的压力下发展。
其次，其他资本市场对房地产的投资将更为谨慎。
事实上，市场复苏的不确定性增加了投资人对房地产行业的疑虑，也使得企业对新增融资采取谨慎态度，融资规模仍将持续缩减。
与此同时，高盛和瑞银都估计，与去年相比，今年全国房屋销售将下降5%；骑牛研究所估计，2024年商品房销售量预估下滑10%至10亿平米，新房价格2024年将下跌5%-10%，这将进一步挤压开发商。
第三，房地产企业在面临偿债压力、现金流萎缩的同时，将不得不改变房地产企业的运行模式，从而加剧房地产行业的资金流失。
过去，开发商是资本市场的香饽饽，房企很容易通过各种资本渠道筹集资金，这些公司拿到钱，购买土地，预售房屋，然后滚动发展。但这一切都是基于一种信念，即土地和房价只会上涨。在这种信念的支撑下，开发商快速建造然后快速出售，无需为支持其项目的债务支付利息，并最大限度地降低每个开发项目的资本成本。
随着这种模式所依赖的信念彻底崩塌，以前房地产企业青睐的这种快周转业务和融资模式已经站不住脚了。
因此，大多数开发商都会接受这样一个事实，即快速杠杆和快速增长的黄金时代已经结束。未来的开发商即使他们设法应对当前的债务危机，也不会像往常一样恢复业务。
【作者：徐三郎】