2012年房地产估价师经营与管理:盈利指标计算方法
1、计算项目总开发价值时房地产财务评价计算，如果项目全部销售，则等于总销售收 入扣除销售税金后的净销售收入；当项目用于出租时，为项目在整 个持有期内净经营收入和净转售收入的现值累计之和。总销售收入 的计算方法，见第八章有关内容。
2、1)两者同时结束。2)建筑物剩余经济寿命早于土地使用权剩余期限结束(在这种情况下，房地产的价值=建筑物剩余经济寿命为收益期限计算的房地产价值+建筑物剩余经济寿命结束后的剩余期限土地使用权在估价时点的价值。
3、P=A/I×[1-1/(1+i)n]抵押贷款常数RM=A/ P=i/ [1-1/(1+i)n]记住按年金现值公式计算出的抵押贷款常数往往要换算成年抵押贷款常数。
4、美国房地产估价中，收益法包括两种基本方法房地产财务评价计算：直接资本化法(Direct capitalization)和报酬资本化法(Yield capitalization)。
5、[解] 该宗房地产的价值计算如下：土地价值=（50-200×12%）/10%=260（万元）该宗房地产价值=土地价值+建筑物价值=260+200=460（万元）土地剩余技术在土地难以采用其房地产财务评价计算他估价方法估价时，是有效的方法。
房地产会计。求计算公式
房地产企业销项税额计算公式：销项税额=(全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款)÷(1+税率)×税率，销项税额是销售方根据纳税期内的销售额计算出来的，并向购买方收取的增值税税额。
计算土地增值税的公式为：应纳土地增值税=增值额×税率。公式中的“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额，纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。
房产中的收益法公式：V=(a/r)*[1-1/(1+r)n]V，房地产价格a：房地产年纯收益r：折现率n：剩余收益年期注意：（1+r）n是（1+r）的n次方，不是（1+r）乘n。其中V：房地产价格。a：房地产年净收益。
房地产增值税有两种计算方式：从价计征：应纳税额=应税房产原值*(1-扣除率)*2%；从租计征：应纳税额=房产租金收入*12%。在缴税时，主要看利用哪种方式缴税的，不同的缴税方式，增值税费也不同。
项目的投资利润率、财务净现值、财务内部报酬率计算公式
1、FNPV=∑(CI-CO)t(1+i)-t t=0 财务内部收益率（FIRR)是使投资方案在计算期内各年净现金流量的现值累计等于零时的折现率。
2、投资利润率的计算公式为：投资利润率=年利润总额÷项目全部投资×100%。其中，年利润总额是指投资项目在正常生产年份内所获得的年利润总额，而项目全部投资则包括初始投资以及在项目生命周期内可能发生的任何额外投资。
3、净现值，即：2536-10=O.2536万元；现值指数，即： 2536/10=025。 我们可以得出这样的结论： 净现值大于0，现值指数大于1，说明该项目投资可行。
4、财务净现值率即为单位投资现值能够得到的财务净现值。其计算公式为： FNPVR=FNPV/PVI （16—40) 式中 FNPVR——财务净现值率；FNPV——项目财务净现值；PVI——总投资现值。
5、内含报酬率的计算公式为：（FIRR- i1）／（i2-i1）＝NpVl/（NpV1-NpV2）。内部报酬率亦称“内含报酬率”。投资项目的净现值为零时的折现率。即某项投资处于经济保本点时的折现率。是净现值法则的重要替代。
6、若建设项目现金流量为一般常规现金流量，则财务内部收益率的计算过程为：首先根据经验确定一个初始折现率ic。根据投资方案的现金流量计算财务净现值FNpV(i0)。
房屋评估方法和标准
房屋评估方法和标准一般有：市场比较法、收益法、成本法、综合法等。市场比较法 市场比较法是最常用的房屋评估方法之一。该方法通过比较类似房屋在相同或相似市场条件下的销售价格来确定房屋的价值。
市场比较法：挑取市场上相同用途、其他条件相似的房地产价格案例(已成交的或评估过的、具备正常报价的)与待估房地产的各项条件相比较，对各个因素进行指数量化，通过准确的指数对比调整，得出估价对象房地产的价值的方法。
房屋评估方法和标准 房子评估标准具体如下：是指政府、企业或私人出售（尤其是拍卖）房地产时确定的最低价格，亦称起叫价格。补地价。
评估公司通常会采用专业的方法和标准来对房屋进行评估。以下是一般性的评估过程：初步调查： 评估公司首先会进行初步调查，收集有关房屋的基本信息，包括建筑面积、土地面积、建筑材料、建造年代、房屋结构等。
是否具有《质量合格证书》是衡量其质量好坏的一个重要标志。
以下是旧房屋的简单评估方法：建筑物外观：首先要考虑建筑物的外观，包括房顶、外墙和门窗等。看看外墙是否有裂缝、是否需要重新涂漆等。此外，也要注意门窗是否运作正常、是否需要更换。
财务净现值和净现值的区别
1、特性上区别 财务净现值考虑了资金的时间价值，并全面考虑了整个计算期内的现金流量的时间分布的状况；经济意义明确直观，能够直接以货币额表示项目的盈利水平；判断直观。
2、净现值与财务净现值的区别具体如下：在含义上，财务净现值也称为累计净现值。属于企业经济评价的辅助指标。
3、净现值是指在项目计算期内，按行业基准折现率或其他设定折现率计算的各年净现金流量现值的代数和。净现值是一个折现的绝对值正指标，即在进行长期投资决策分析时，应当选择净现值大的项目。
4、经济净现值和财务净现值核算的内容不同，经济净现值是核算一个投资项目，其未来现金净流量现值与原始投资额现值之间的差额。
5、从上述介绍可以看出，净负债率和资产负债率是衡量企业财务状况的两个重要指标，它们的区别在于净负债率只考虑了企业的负债，而资产负债率则考虑了企业的资产和负债。
6、当财务净现值大于或等于零的时候，它表明项目的盈利率不低于投资机会成本的折现率，项目被认为是可以接受的。而当财务净现值为负值时，项目在财务上不可行。财务净现值(FNPV)亦称“累计净现值”。
财务净现值比的计算公式谁知道啊???
1、其计算公式为： FNPVR=FNPV/PVI （16—40) 式中 FNPVR——财务净现值率；FNPV——项目财务净现值；PVI——总投资现值。
2、财务净现值率的公式为：净现值率（NPVR）=项目累计现金净流量现值×投资的现值。
3、财务净现值计算公式是NPV=Σ(CI-CO)(1+i)^(-t-1)。